深圳物流到香港
2020年11月23日 星期一

新政百天後的深圳樓市:只見網紅盤,不見售樓處

來源:南方日報官微 2020-10-29 09:40:53 記者:

10月25日,是深圳樓市“715新政”實施的第100天。

這天,光明迎來2020年第9個入市的住宅樓盤——金地峯境瑞府,根據開發商資料計算,中籤率約40%,平均每3個人選1套房。

回看4個月前,2020年6月開盤的金融街華髮融御花園一期,開發商推394套住宅,有8997人蔘與搖號選房,中籤率僅4.38%,平均23人選1套房。這也創下深圳樓市史上最高“打新”人數紀錄。

“715新政”實施以來,深圳樓市已然發生改變。顯而易見的是,“無房優先”搖號選房、局部地區限價有了新的“天花板”……而實際上,最讓購房者意外的是,動輒數百萬的房子,一方面,認籌和銷售火熱,網紅”頻頻出現;另一方面,在看房環節,“沒有沙盤,沒有樣板間,沒有售樓處”。購房者不禁要問:那個以往拼地段拼產品拼價格的開發商哪裏去了?


“消失”的開發商

“給人的感覺就是愛買不買。一直羣發信息,一直很忙的樣子”。談起這次購房的開發商銷售,肖女士如是説。

肖女士10月25日參與了光明樓盤金地峯境瑞府的線下選房。讓她極度不適的是,動輒數百萬的房子,開發商竟然“沒有做沙盤,沒有樣板間,沒有做售樓處”。

肖女士説,樓盤銷售員是微信上加的,直到開盤當天也沒見過本人。對方只在網上跟進流程,告知如何登記資料,其他跟購房相關的信息靠自己閲讀樓盤公號,“她微信回覆不是很及時,很‘豪橫’”。

毫無懸念,歷經13個小時後第1447人選走最後一套房,金地峯境瑞府開盤當天賣完。而選房順序排近700位的肖女士,帶着“有房就會買”的心態,最終卻因大户型壓力太大選擇放棄。

“看看有沒有其他適合的樓盤吧,再試試看”。肖女士無奈地説。

當前,深圳樓市信息不對稱讓大批購房者陷入焦慮,聚集在各大社區平台上,頻繁索取樓盤銷售的聯繫方式、詢問樓盤動態。而對於“限價”帶來的市場關注,開發商不以為意,選擇與購房者間築起高牆,“顧客就是上帝”的市場認知在深圳網紅盤面前蕩然無存,有的只是“沉默是金”。

目前,“消失的開發商”在華潤城四期(華潤城潤璽一期)、沙井海岸城、宏發萬悦山等樓盤間輪番上演。購房者普遍表示,這些網紅盤都無法輕易聯繫上開發商。

“全民優惠”窗口期

此前,有媒體統計,今年以來“陪跑”人數已超3萬。不過,從近期新住宅開盤情況來看,隨着新住宅入市量增加,中籤率已經明顯提高。

其中,10月25日開盤的金地峯境瑞府推629套住宅,1591人蔘與搖號選房,僅4人“陪跑”;而10月27日開盤的深鐵閲山境推864套住宅,僅有711人蔘與選房,中籤率高達122%;此外,於10月28日開盤的沙井嘉富新禧(嘉富寶禧),中籤也達到28%。

“715新政”後,深圳住宅供應大幅增加。深圳市住建局數據顯示,8月以來,新增住宅供應面積增長明顯,其中8月環比增量超過140%。

而從樓盤數量來看,8月以來,有多達39個住宅樓盤取得預售許可證。有業內表示,寶安住建局,要求轄區內開發商的樓盤儘快開盤。

有業內表示,“715新政”後深圳樓市開啓的“無房優先”模式,是樓市“限價”之下的“全民優惠”窗口期。

不過,儘管供應量增加,仍有個別樓盤受市場熱捧,數據顯示,今年至少有8個樓盤在開盤當天售罄。其中以深圳西部樓盤為主,如中海寰宇時代花園、電建地產洺悦府、金融街華髮融御花園二期等。

“天花板”在哪?

樓市新政之下,局部區域的“限價”鬆動了?

業內指出,從近期新住宅樓盤備案情況來看,單個樓盤分期推售價格方面,上漲幅度有限,或與前期持平,或漲幅不超過5000元/平。

其中,10月21日備案的寶安沙井的嘉富新禧(嘉富寶禧)推售第二批住宅,均價為5.23萬元/平方米(開發商稱,該價格包含精裝修)。值得留意的是,距離上一次備案僅2個月,其備案價格上漲了4600元/平方米。

與前者不同的是,光明的金融街華髮融御花園前後兩期推售住宅,在時隔3個月後,二期僅比一期上漲1000元/平方米。

而位於坪山恆大城,自2019年6月開盤以來,已連續7次開盤。統計發現,恆大城備案均價保持為3.8萬元/平方米,“非常穩定”。

業內稱,片區方面則完全不同,“限價”突破空間顯然更大。

在坂田,9月27日備案的坂田的信義嘉御山7期,均價達到8.29萬元/平方米,而最高單價更是高達16.2萬元/平方米。

信義嘉御山7期與直線距離僅2公里外的大族雲峯二期相比(6月底備案,均價5.9萬元/平方米),漲幅則達到40%。數據顯示,在坂田街道,近兩年來未見備案均價突破6萬元/平方米新樓盤住宅。信義嘉御山7期此次備案均價,則創下龍崗坂田近兩年來的備案均價新高。

同樣情況的樓盤還有,位於光明中心區的中海寰宇時代花園。8月27日備案,均價為5.99萬元/平方米。這與同一個片區內,兩個月前備案的金融街華髮融御花園一期(備案均價5.09萬元/平方米)相比,均價上浮了近18%。

而光明中心區片的另一個樓盤電建地產洺悦府,備案均價同樣達到5.97萬元/平方米。

有分析指出,“715新政”後,單個樓盤前後兩批次住宅備案價突破更難,而同片區內的不同樓盤則有更大的突破空間,或能創造新的“天花板”。

“打新”建議:從容敬畏,夕惕若厲

對於“打新”,知名地產評論人朱羅紀表示:如果是買來居住,考慮的是要比投資更復雜,主要體現在三個方面:一是,居住者選盤是有選擇半徑的。需要考慮住在哪裏離工作地更方便。二是,居住者選盤會側重考慮成本。需要測算最大購買預算,需要兼顧自己的實際需求。三是,最重要的一點,買房居住是不應該過分等待的。

朱羅紀認為,如果是投資的話,投資者需要注意/警惕如下幾點:一是,投資者不應該優先考慮成本,要優選“超一流”。周邊二手房也可能是泡沫,真正的優先順序,是關於地段和配套的判斷;二是,樹立正確的“好價格”理念。很多樓盤的售價被壓低到周邊同期市場價的30%,這時出現巴菲特説的“煙屁股”,遇到這種買不買?答案是從長期來看意義不大;三是,要建立嚴格的紀律。那麼多網紅盤,要買哪個?如果不是為了住,要恪守紀律寧缺毋濫。不妨多做點樓盤功課,給自己建立一個優先次序表。

朱羅紀強調,市場的變幻,個人無能為力。從個人的角度來看,買家需要做到從容、敬畏,夕惕若厲,既不因為房價持續盤整的時候而鬧心懊喪,也不因為房價暴漲的時候而沾沾自喜自己眼光準。

責任編輯:梁淑娟

關鍵詞:
版權聲明:
• 凡註明“東莞時間網”的所有文字、圖片、音視頻、美術設計和程序等作品,版權均屬東莞報業傳媒集團所有。未經本網授權,不得進行一切形式的下載、轉載或建立鏡像。
• 您若對該稿件內容有任何疑問或質疑,請即與時間網聯繫,本網將迅速給您迴應並做處理。
郵箱: (請將#替換成@) 處理時間:9:00—17:00